《建设工程施工合同司法解释（二）》逐条深度解析

条文内容

建设工程施工合同订立时属于必须招标的工程项目，当事人未经招标订立合同，起诉时该工程项目不再属于必须招标的，人民法院不应仅以未招标而认定合同无效。

官方释义

招标投标法第三条规定了必须招标的工程项目，第四十九条规定了必须招标的工程项目未招标的法律责任。为降低企业成本，服务企业高质量发展，2018年国家发展和改革委员会发布《必须招标的工程项目规定》，进一步明确了必须招标的工程项目范围和规模。有些原先属于必须招标的工程项目根据规定不再属于必须招标的项目。对于此类建工合同，如果现在还一律认定无效，既与国家政策调整方向不甚契合，也不利于在法律许可范围内最大程度维护交易安全，还容易逆向激励一方当事人滥用效力规则套取利益进而违反诚实信用。所以，我们在严格遵守招标投标法律制度的基础上，尊重政策调整和市场发展实践，对合同订立时必须招标但后来因国家政策调整而在起诉时已不再属于必须招标的项目，在《建工解释二》第一条规定，人民法院不应仅因未招标而认定合同无效。

实务要点

1. 效力认定以起诉时项目属性为准，而非签约时，是本次新规重大突破；

2. 仅限“政策调整导致项目退出必招目录”情形，因当事人自身原因未招标的，仍按原有规则认定无效；

3. 仅排除“未招标”单一无效事由，合同存在违法分包、挂靠等其他无效情形的，依旧认定无效；

4. 提升存量项目合同效力稳定性，杜绝发包人以历史未招标瑕疵恶意压价、毁约。

条文内容

在确定中标人前，招标人、投标人以意向书、会议纪要或者补充协议等形式就工程范围、工程价款等实质性内容进行谈判并且该投标人中标，或者发包人与承包人协商订立建设工程施工合同后又通过招标投标程序与承包人订立建设工程施工合同，人民法院应当依照招标投标法关于禁止串通投标、禁止先行就实质性内容谈判的规定认定中标合同无效。

官方释义

实践中，有的招标投标存在暗箱操作、围标、串通投标、地方壁垒、低价恶性竞争等问题。投标人相互串通或者与招标人串通、投标人与招标人先行实质性谈判不仅损害了其他投标人利益，也很大程度上影响了公平竞争秩序和全国统一大市场建设。招标人与投标人进行实质性谈判往往采取签订意向书、形成会议纪要甚至补充协议等方式，明显违反招标投标法规定，严重影响招标投标的公开公平公正，甚至严重威胁建设工程质量。通过这些方式中标的，人民法院应予否定。对此，《建工解释二》第二条规定，在确定中标人前，招标人与投标人就实质性内容进行谈判订立的合同无效。司法实践中，是否实质性谈判可以从招标人与投标人的先行谈判是否涉及工程范围、工程价款、工程质量等方面把握。

实务要点

1. 两类无效情形全覆盖：一是标前实质性磋商+后续中标，二是先签施工合同再补招投标流程；

2. 实质性内容仅限工程范围、工程价款核心条款，普通工期细化、安全约定等非实质谈判不导致合同无效；

3. 违规中标不仅合同无效，相关线索还将移送行政机关予以处罚；

4. 企业实务中需杜绝中标公示前签署涉及价款、施工范围的书面文件。

条文内容

建筑施工企业出借资质或者以其他方式允许他人以本企业名义承揽工程，人民法院应当认定出借资质、允许使用本企业名义的合同无效。建筑施工企业主张约定的资质借用费、使用费的，人民法院不予支持。建设工程质量合格，借用资质的单位或者个人参照其与建筑施工企业就支付工程款项的约定请求建筑施工企业支付折价补偿款的，人民法院依法予以支持。

官方释义

出借资质通常也称为挂靠，住房和城乡建设部发布的《建筑工程施工发包与承包违法行为认定查处管理办法》第九条规定，挂靠是指单位或个人以其他有资质的施工单位的名义承揽工程的行为。建筑施工企业出借资质直接破坏了建筑法规定的建筑施工企业从业资质制度，危及建设工程质量，进而影响人民群众生命财产安全。建筑法第二十六条规定，禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。对于建筑施工企业出借资质行为，人民法院在司法裁判中与行政执法相向而行、同向发力，坚决否定出借资质行为效力和寻租空间。

实务要点

1. 所有形式的资质出借、挂靠协议一律无效，包含内部承包、加盟分公司、联营挂靠等隐蔽形式；

2. 挂靠费、管理费、资质使用费等所有违规收益，法院全额不予支持；

3. 折价补偿前提：工程质量合格，质量不合格的，挂靠人无权主张任何补偿；

4. 挂靠人优先向被挂靠企业主张补偿，而非直接向发包人主张，严守基础合同相对性。

条文内容

借用资质的单位或者个人以出借资质的建筑施工企业名义与发包人订立建设工程施工合同，发包人订立合同时不知道且不应当知道资质借用情形，借用资质的单位或者个人以该合同直接约束自己和发包人为由请求发包人支付折价补偿款的，人民法院不予支持。借用资质的单位或者个人提供证据证明发包人订立合同时知道或者应当知道资质借用情形，就其施工的工程向发包人请求支付折价补偿款的，人民法院应当通知出借资质的建筑施工企业作为第三人参加诉讼或者同意其申请作为第三人参加诉讼，并根据发包人支付价款、借用资质的单位或者个人施工相关情况，判决发包人向借用资质的单位或者个人承担责任。

官方释义

对于发包人，司法解释根据其订立合同时是否知道存在资质借用情形，就其责任作出区分。具体地讲，如果发包人订立合同时不知道且不应当知道存在资质借用情形，发包人就无需直接面对借用资质的单位或者个人，故《建工解释二》第四条第一款规定此时人民法院对借用资质的单位或者个人请求发包人支付折价补偿款的主张不予支持。如果借用资质的单位或者个人举证证明发包人对资质借用情形知道或者应当知道，就可以让发包人面对借用资质的单位或者个人。同时，为了查清案情并一揽子处理发包人与资质借用人、出借人之间的纠纷，《建工解释二》第四条第二款规定此时人民法院应当追加出借资质的建筑施工企业作为第三人参加诉讼，根据发包人支付价款、工程建设等情况，判决发包人直接向借用资质的单位或者个人承担支付折价补偿款的责任。

实务指引

1. 发包人不知情：挂靠人仅能向被挂靠企业追偿，无权直接起诉发包人；

2. 发包人知情（直接对接挂靠人、收取挂靠人保证金、知晓实际施工主体）：挂靠人可直接诉请发包人付款，法院追加被挂靠企业为第三人一并审理；

3. 举证责任在挂靠人，需留存对接记录、付款凭证、履约资料等知情证据；

4. 彻底杜绝恶意发包人利用挂靠关系逃避付款责任。

条文内容

借用资质的单位或者个人以出借资质的建筑施工企业名义购买建筑材料、建筑构配件和设备，租赁设备等，相对人请求该建筑施工企业承担民事责任，符合民法典第一百七十二条关于表见代理规定的，人民法院应予支持。

实务要点

1. 责任核心：符合表见代理要件的，被挂靠企业必须对外担责，承担采购、租赁等债务；

2. 表见代理认定核心：相对人善意不知情、有理由相信挂靠人有权代表企业；

3. 被挂靠企业对外担责后，可依据内部协议向挂靠人追偿；

4. 风控要点：被挂靠企业需严格管控项目印章、授权文件，杜绝无权代理风险。

条文内容

承包人违反民法典第七百九十一条、建筑法第二十八条、第二十九条等有关禁止转包或者违法分包的规定，将其承包的工程转包或者违法分包，接受转包或者违法分包的单位或者个人参照转包或者分包合同请求承包人支付折价补偿款的，人民法院依法予以支持。接受转包或者违法分包的单位或者个人请求与其没有合同关系的发包人支付折价补偿款或者赔偿损失的，人民法院不予支持。

官方释义

按照法律法规，合法分包关系中接受分包的施工人都只能向其前手主张权利，而不能直接向发包人主张权利。如果转包、违法分包等关系的施工人反而可以直接向发包人主张权利，这在客观上将导致负面效果。实务中，已出现合法接受分包的施工人甚至主动要求认定分包合同无效的情形，其目的是为自己“创设”实际施工人身份，进而能够直接向发包人主张权利，实际施工人规则容易被滥用并产生逆向激励。这都表明，既往的实际施工人司法规则需要调整。《建工解释二》第六条规定，接受转包或者违法分包的单位或者个人请求与其没有合同关系的发包人支付折价补偿款或者赔偿损失的，人民法院不予支持。《建工解释一》第四十三条规定与《建工解释二》第六条的规定不一致，按照《建工解释二》第二十三条关于该解释的效力规定，《建工解释一》第四十三条就不再适用。

实务要点

1. 核心变革：转包、违法分包主体无权直接起诉发包人，仅能向己方合同相对方（转包人、违法分包人）主张价款；

2. 合同无效不突破相对性，仅可参照无效合同约定主张折价补偿；

3. 彻底解决“合法分包吃亏、违法分包套利”的行业乱象；

4. 旧解释第四十三条与本条冲突，正式废止不再适用。

条文内容

借用资质的单位或者个人、接受转包或者违法分包的单位或者个人依据民法典第五百三十五条关于代位权的规定，以出借资质的建筑施工企业、转包人或者违法分包人怠于行使到期债权或者与该债权有关的从权利，影响其到期债权实现为由，向发包人行使代位权的，人民法院依法予以支持。

官方释义

根据民法典第五百三十五条的规定，代位权是指债务人怠于行使权利，债权人为保全债权，以自己的名义代位行使债务人对相对人的权利。借用资质的单位或者个人与出借人之间存在包括资质借用、承包合同订立、工程施工以及款项支付等内容的协议，构成债权债务关系；接受转包或者违法分包的单位或者个人与转包人或者违法分包人更是通过转包合同、违法分包合同建立了转包或者分包关系，双方之间也存在债权债务关系。如果资质出借人、转包人或者违法分包人不向其直接前手即发包人请求支付工程款项，就必然影响后手即资质借用人或者接受转包、违法分包的单位或者个人折价补偿款的实现。《建工解释一》第四十四条只规定了接受转包或者违法分包的单位或者个人有代位权，《建工解释二》第七条规定包括借用资质的单位或者个人在内的相关主体依法均享有代位权，实际上拓宽了依法享有代位权的主体范围。这一规定坚持了民法典的原则和制度，规范了对上述相关主体合法权益保护的路径，促使上述相关主体以法治思维和法治方式在法治轨道上实现权利。当然，借用资质的单位或者个人、接受转包或者违法分包的单位或者个人向人民法院提起诉讼时，必须明确是行使代位权，而且应当承担代位权制度下的举证责任。

实务要点

1. 维权例外路径：己方上家（被挂靠企业、转包人、分包人）怠于向发包人主张债权、损害自身权益的，可提起代位权诉讼；

2. 主体覆盖：首次将挂靠主体纳入代位权行权范围；

3. 行权门槛高：需举证债权到期、上家怠于行权、自身权益受损三项要件；

4. 代位范围仅限工程价款及从权利，不含违约金、损失赔偿。

条文内容

参与工程建设的农民工依据《保障农民工工资支付条例》第二十九条、第三十条、第三十六条、第三十七条关于保障农民工工资支付的规定，请求建设单位和施工总承包单位、分包单位等施工单位先行垫付、先行清偿或者清偿拖欠工资的，人民法院依法予以支持。

官方释义

“实际施工人”及相关裁判规则是2019年《保障农民工工资支付条例》、2020年民法典公布前为兜底农民工工资而作出的特殊司法政策安排。对实践中转包、违法分包、层层转包环节中最终实际从事建设施工的农民工，如果简单按照合同相对性原理认为农民工只能向其直接前手（比如施工班组负责人等）主张工资权利，将十分不利于农民工工资及时足额获得清偿。所以，为了在案件中对农民工便捷实现工资权利留出通道，当时相关司法规则就明确实际施工人可以适当突破合同相对性直接向发包人主张权利。2019年《保障农民工工资支付条例》公布后，农民工工资保护有了直接、明确和有效的制度途径，所以当前司法规则的设计应当以促推和协同条例的正确深入实施为着力点。如果允许在法律法规之外继续突破合同性，不仅违反民法典第四百六十五条第二款关于合同相对性的规定，而且会导致各环节中那些并非农民工而是违法承包的主体无序要求发包人、承包人清偿，最终导致有限的偿付资源被截流或分流，真正从事施工的农民工反而缺乏资金保障。

实务要点

1. 分包欠薪：总包单位承担先行清偿责任，清偿后可向分包追偿；

2. 建设单位未按时拨付工程款导致欠薪：建设单位在欠付范围内先行垫付；

3. 违法发包、分包、挂靠导致欠薪：建设单位、总包单位直接承担清偿责任；

4. 农民工无需受合同相对性限制，可直接起诉相关责任主体，维权高效便捷。

条文内容

建设工程施工合同约定按照固定价格结算工程价款，当事人以约定的建设工期内人工费、主要建筑材料价格发生重大变化为由请求调整工程价款的，人民法院不予支持，但是当事人另有约定或者符合民法典第五百三十三条关于情势变更规定的除外。

官方释义

住房和城乡建设部发布的《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》将建工合同按计价方式分为总价合同、单价合同、成本加酬金合同。如果发包人与承包人在施工合同中约定固定总价结算，表明在合同履行过程中人工费及主要建筑材料价格等发生变化的不予调整。在向社会征求意见时，有意见提出如果当事人选择固定单价的，人工费、主要建筑材料市场波动也不应调整，我们研究后采纳了这些意见，在《建工解释二》第九条规定，除非合同另有约定或者属于情势变更的情形，固定价格模式下人工费、材料费不予调整。

实务要点

1. 核心原则：固定价格合同遵循风险自担原则，工期内常规人工、建材涨跌不予调价，商事主体签约时应充分预判市场风险；

2. 两大例外：合同明确约定价格可调、价格波动超出正常商业风险范畴且满足民法典情势变更法定要件；

3. 情势变更认定极严，仅限政策重大调整、突发公共事件等不可预见、不可归责双方的极端情形，普通市场供需波动不适用；

4. 实务风控：签约时可明确约定主材调价阈值、调价公式，避免争议发生。

条文内容

采用固定总价的建设工程施工合同解除后，当事人就质量合格的已施工部分工程价款没有约定且不能协商一致的，人民法院可以参照合同订立时建设工程所在地建设行政主管部门发布的计价标准、计价方法或者工程建设领域相关规范，确定承包人已施工部分工程价款占全部工程价款的比例，并以该比例乘以合同约定的固定总价确定承包人已施工部分工程价款。

官方释义

固定总价通常适用于合同总价较低、工期较短的工程。固定总价工程未完工时合同被解除，显然不能直接将约定的总价作为发包人应付的工程价款，实践中如何确定此时的工程价款存在不同做法。《建工解释二》第十条规定，采用固定总价的建设工程施工合同解除后，当事人就质量合格的已施工部分工程价款没有约定且不能协商一致的，人民法院可以参照合同订立时建设工程所在地建设行政主管部门发布的计价标准、计价方法或者工程建设领域相关规范，确定承包人已施工部分工程价款占全部工程价款的比例，并以该比例乘以合同约定的固定总价确定承包人已施工部分工程价款。此处采用的比例法来计算，比较清楚明了，总体上对双方也比较公平。需要说明的是，如果合同的解除是由于发包人或者承包人的违约行为或者过错导致，那么相对方可以依据民法典第五百六十六条的规定请求其赔偿损失或者承担其他违约责任。

实务要点

1. 适用前提：合同解除、工程未完工、工程质量合格、双方无结算约定且协商无果；

2. 结算公式：已完工程价款=合同固定总价×（已完工程计价金额/全部工程计价金额）；

3. 计价依据严格限定为合同订立时、工程所在地官方计价规范，杜绝事后高价定额核算；

4. 质量不合格工程不适用本条规则，无权主张对应工程价款。

条文内容

民法典第七百九十三条第一款中的“参照合同关于工程价款的约定”，包括参照建设工程施工合同约定的工程价款金额、计价方式、支付时间、调整方法和结算方法等相关内容。

官方释义

民法典第五百六十六条规定了合同解除的后果。这些规定明确了在合同无效、解除情形下妥善平衡各方利益的方向。《建工解释二》就相应情形细化了规则。根据民法典第七百九十三条关于建工合同无效后可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人的规定，《建工解释二》第十一条明确了可参照“合同关于工程价款的约定”的范围，包括合同约定的工程价款金额、计价方式、支付时间、调整方法和结算方法等相关内容。

实务要点

1. 明确参照范围：包含价款金额、计价模式、付款节点、调价规则、结算流程，并非单一价款标准；

2. 禁止片面适用：承包人主张参照高价计价的，发包人可同步主张参照付款期限、结算约束条款；

3. 实务价值：杜绝无效合同一方单边获利、另一方受损的不公平情形，倒逼各方诚信履约。

条文内容

建设工程施工合同无效，建设工程质量合格，发包人和承包人就折价补偿款达成协议，一方当事人主张按照该协议确定双方权利义务的，人民法院依法予以支持。发包人、承包人与接受转包或者违法分包的单位或者个人就折价补偿款达成协议，参照前款规定处理。

官方释义

针对无效合同纠纷的妥当解决，《建工解释二》第十二条明确无效建工合同当事人主张以其自行达成的折价补偿协议确定双方权利义务的，基于当事人意思自治依法予以支持，促进各方当事人争议的一次性解决。

实务要点

本条尊重当事人诉讼外自愿和解的意思自治，坚持“质量合格、契约有效”的裁判逻辑。合同无效不影响后续结算协议的法律效力，鼓励当事人自行化解纠纷、一次性了结争议，减少司法鉴定与重复诉讼，提升建工纠纷化解效率。

1. 适用核心前提：工程质量合格，质量不合格的结算协议无效；

2. 协议效力独立于原合同：原施工合同无效，不影响后续折价补偿协议的合法效力；

3. 主体全覆盖：甲乙双方、甲乙+实际施工人三方达成的结算协议均受司法保护；

4. 实务要点：结算协议签署后具有终局约束力，无欺诈、胁迫、重大误解情形不得随意反悔。

条文内容

发包人与承包人约定工程价款按照审计机关的审计结果或者财政评审机构的评审结论确定，但是审计结果或者评审结论非因承包人原因未在合理期限内出具，或者承包人有证据证明审计结果或者评审结论与施工合同约定明显不符，承包人申请对工程造价进行司法鉴定的，人民法院应予准许。前款规定的合理期限，当事人有约定的，按照约定；没有约定的，人民法院综合工程规模和工程造价金额、复杂程度等因素确定，但是该期限不得超过承包人提交竣工结算文件之日起一年。发包人与承包人未约定工程价款按照审计机关的审计结果或者财政评审机构的评审结论确定，发包人请求以审计结果或者评审结论确定工程价款的，人民法院不予支持。

官方释义

建筑市场中拖欠工程款的情况时有发生，层层传导直接损害了末端中小企业和建筑工人利益。部分政府投资项目中，有的发包人以审计为由压款、拖款，加大了中小企业负担。2025年修订的《保障中小企业款项支付条例》规定，除法律、行政法规另有规定，机关、事业单位和国有大型企业不得强制要求以审计机关的审计结果作为结算依据。《建工解释二》第十三条在尊重当事人意愿的基础上，依法就此作出规定：第一，未约定以审计结果或者财政评审结论作为工程价款结算依据的，不支持以审计结果或者财政评审结论作为确定工程价款的依据。第二，当事人约定以审计结果或者财政评审结论作为工程价款结算依据的，审计结果或者财政评审结论宜在合理期限内作出。该合理期限，当事人有约定的按照约定确定，没有约定的，人民法院可以综合工程规模和工程造价金额、复杂程度等因素确定，但最长不得超过承包人提交竣工结算文件之日起一年。第三，审计结果或者财政评审结论未在合理期限内出具或者与施工合同约定明显不符的，承包人可以就工程价款申请司法鉴定。

实务要点

本条精准整治建工领域“以审拖款、以审压价”顽疾，明确审计结算的边界与例外。严格恪守合同约定原则，无约定不强制审计；有约定的设置最长审计时限，杜绝无限期拖延，同时赋予承包人对不公审计结论的司法救济权，平衡发包人与承包人的结算权益。

1. 无约定不适用：合同未约定审计结算的，发包人无权单方主张以审计、评审结论定价款；

2. 法定期限：无约定时，审计/评审最长时限为承包人提交竣工资料之日起1年，超期可直接司法鉴定；

3. 双重救济情形：非承包人原因超期未出结论、审计结论与合同明显不符，法院应当准许司法鉴定；

4. 避免发包人利用审计程序恶意拖延结算、拖欠工程款的行业乱象。

条文内容

建设工程施工合同解除，承包人主张预留工程质量保证金以其应得工程价款为基数计算的，人民法院应予支持。工程质量保证金返还期限从承包人退场之日起算；施工合同在承包人退场后解除的，从解除之日起算。建设工程施工合同无效且工程未完工，承包人主张预留工程质量保证金以其应得折价补偿款为基数计算的，人民法院应予支持。工程质量保证金返还期限从承包人退场之日起算。

官方释义

针对未完工程质量保证金返还争议，《建工解释二》第十四条依据公平原则，合同无效或者解除且工程未完工的质量保证金的数额以承包人应得工程价款为基数计算，而且质量保证金的返还期限从承包人退场或者合同解除之日起算。

实务要点

本条针对未竣工、已解约、合同无效的特殊工程，统一质保金裁判规则。摒弃单一的竣工验收起算标准，以承包人实际退场时间为核心节点，以实际应得价款为计算基数，既保障工程质量保修义务落地，也防止发包人恶意扣留质保金、不当占用承包人资金，兼顾质量保障与交易公平。

1. 计算基数标准化：合同解除按应付工程款计算、合同无效按折价补偿款计算，杜绝发包人超额扣留质保金；

2. 起算节点唯一化：绝大多数情形以承包人实际退场之日起算质保返还期；

3. 特殊情形适配：退场后才解除合同的，以合同解除日起算；

4. 解决烂尾工程、中途解约工程质保金长期无法返还的痛点。

条文内容

建设工程施工合同解除后，发包人请求承包人移交施工现场、施工资料等的，人民法院依法予以支持。承包人退场前，当事人申请证据保全的，人民法院应当依照民事诉讼法第八十四条的规定处理。

官方释义

针对双方就退场产生的争议，为促进施工正常进行，同时客观公正处理当事人间争议，《建工解释二》第十五条规定承包人应当及时移交施工现场与施工资料，当事人可以依据民事诉讼法第八十四条申请证据保全，及时固定施工界面。

实务要点

本条明确合同解除后的附随义务与证据保全规则，一方面固定承包人退场、交资料的法定义务，避免损失持续扩大；另一方面确立退场前证据保全的司法支持规则，引导当事人固定施工界面、工程量、质量等核心证据，为后续结算、追责提供事实依据，高效化解僵局。

1. 合同解除后，承包人移交场地、全套施工资料是法定义务，拒不履行将承担违约责任、赔偿占用损失；

2. 退场前是证据保全黄金节点，双方均可申请法院固定证据，避免退场后现场灭失、举证不能；

3. 实务操作中，建议“先保全、再退场、后结算”，最大程度规避后续举证风险、杜绝恶意追责。

条文内容

因承包人原因致使建设工程质量不符合约定，发包人未通知承包人修复而请求判令承包人先行支付修复费用的，人民法院不予支持。承包人拒绝修复或者在合理期限内未修复至符合约定，发包人修复后请求承包人承担合理修复费用的，人民法院应予支持。

官方释义

民法典第八百零一条规定，因施工人的原因致使建设工程质量不符合约定的，发包人有权请求施工人在合理期限内无偿修理或者返工、改建。经过修理或者返工、改建后，造成逾期交付的，施工人应当承担违约责任。第七百九十三条规定，建工合同无效且建设工程质量不合格时，修复后的建设工程经验收合格的，发包人可以请求承包人承担修复费用。建筑法、建设工程质量管理条例等法律、行政法规同样明确规定，承包人对工程的施工质量负责。因此，建设工程质量不符合合同约定，负责修复、返工或者改建以及承担修复费用是承包人的法定义务。建设工程保修期限内出现质量缺陷，发包人或者房屋建筑所有人通知承包人保修，如承包人不维修也不承担费用，发包人可按合同约定从质量保证金中扣除。发包人通知承包人履行修复义务，既有利于明确质量原因及责任，也符合绿色原则，承包人更熟悉施工情况，由其进行修复更经济便捷。

司法实践中，承包人主张工程价款时，有的发包人主张工程质量问题，并要求承包人支付修复费用。发包人未通知承包人履行修复义务，承包人也还没修复的情况下，可否先行要求承包人支付修复费用呢？《建工解释二》第十六条对此不予支持。因为如果先行支付修复费用，如何确定工程质量原因及合理的修复费用数额必然引起争议，通常还会涉及鉴定，这些会无谓耗费双方的经济资源。更重要的是，发包人先行取得修复费用后如果不将费用用于实际修复，必将影响房屋等建设工程的买受人或者使用人，影响广大群众的生命财产安全。所以，目前的规则着眼于督促双方诚信、负责、务实地解决建设工程质量问题。

实务要点

1. 前置程序：发包人必须先履行书面通知、限期整改义务，未通知直接索赔的，法院一律驳回；

2. 承包人享有优先修复权，逾期拒修、修复不合格的，发包人才可第三方维修；

3. 费用限定为合理修复费用，超额、不必要的维修支出由发包人自行承担；

4. 实务风控：承包人收到整改通知需及时响应，留存整改记录，避免被追责。

条文内容

承包人请求确认享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院应当查明享有优先受偿权的工程价款数额及相应工程，并在判决主文中予以明确。承包人就发包人原因造成的停工、窝工等损失主张享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。

官方释义

《建工解释一》第四十条规定，承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿权的，人民法院不予支持。实践中因发包人原因造成的停工、窝工损失，承包人是否享有优先受偿权存在争议。《建工解释二》第十七条第二款明确，停工、窝工损失不属于优先受偿权的范围。主要考虑是，停工、窝工损失本质上属于违约金、损害赔偿金范畴，过于宽泛的优先受偿权范围会在更大范围内影响发包人的其他债权人利益，损害交易安全。另外，实践中有的法院在判决主文中不明确优先受偿权对应的具体工程，导致执行过程中当事人产生争议，既影响执行效率，又容易衍生其他诉讼，增加了当事人诉累，应当避免。因此，《建工解释二》第十七条第一款规定人民法院要在判决主文中明确承包人享有优先受偿权的数额及相应工程。

实务要点

1. 明确权利范围：仅工程本金价款享有优先受偿权，停工窝工损失、利息、违约金、赔偿金依法认定为普通债权；

2. 裁判硬性要求：判决必须明确具体优先金额、对应工程范围，无明确判项的无法强制执行；

3. 维权要点：诉讼中需单独列明优先受偿的价款明细，区分本金与损失，避免诉求被全部驳回。

条文内容

承包人依据其与发包人订立的折价协议主张已经行使民法典第八百零七条规定的建设工程价款优先受偿权，同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）承包人施工的工程质量合格；（二）建设工程可以折价；（三）发包人逾期支付工程价款，经承包人催告后在合理期限内仍未支付；（四）折价金额与折价时建设工程的实际价值基本相当。

官方释义

实务中，因发包人建设资金不足导致工程价款无法支付，有的发包人会与承包人签订以房或工程抵款协议。后来因无法顺利交付发生纠纷，承包人往往主张该协议是为行使工程价款优先受偿权，并以此对抗抵押权人及其他债权人。《建工解释二》第十八条明确了行使优先受偿权折价协议的要件，只有同时具备该条规定的四项条件时才能构成民法典第八百零七条规定的折价协议，才属于合法行使了优先受偿权。这样规定的目的是避免发包人与承包人恶意串通，以明显不合理的低价折价工程、变相转移责任财产，损害抵押权人及其他债权人利益。

实务要点

1. 四大要件缺一不可：工程合格、可折价处置、逾期欠款且催告无果、折价价格公允；

2. 价格风控核心：折价金额需贴合市场实际价值，明显低价的折价协议无效，涉嫌恶意转移资产的将被追责；

3. 实务流程：先书面催告付款、留存催告证据，再签署公允折价协议，确保行权合法有效。

条文内容

建设工程价款债权的受让人就建设工程折价或者拍卖的价款主张优先受偿的，人民法院应当综合建设工程是否竣工验收合格、工程价款是否结算、债权转让合同是否有效、受让人是否已经支付了合理转让款等因素作出裁判。

官方释义

工程价款优先受偿权是否当然附随工程价款债权的转让而转让，法律并无规定。肯定的观点认为优先受偿权可随工程价款债权转让而转让，有利于承包人工程价款债权的实现和保护建筑工人利益；否定的观点认为法律赋予承包人优先受偿权是基于建筑工人劳动的物化，具有人身依附性，该权利的主体只能是法定的承包人。《建工解释二》制定过程中，我们反复听取和研究有关方面意见。我们认为，解决此问题要考虑三个方面：其一，优先受偿权转让是否有利于化解债务，保护承包人和建筑工人的利益。其二，优先受偿权转让是否系真实交易，以防不同主体间“空对空”虚假转让，徒增交易成本，非但不解决实际问题，甚至损害抵押权人和其他债权人的合法利益。其三，优先受偿权转让，不是一个简单的判断题、单选题，而要立足于建筑市场实际，考虑到建工案件的特殊性。因此，在充分论证基础上，司法解释以非穷尽式列举的方式，将建设工程是否竣工验收合格、工程价款是否结算、债权转让合同是否有效、受让人是否支付合理转让款等四个要素，作为判断受让人能否主张工程价款优先受偿权的主要审查要素，供法官在具体案件中综合把握。

这四个要素中，第一，建设工程竣工验收合格，是保证工程价款优先受偿权具有真实的资产基础且今后能够通过变价方式真正实现，同时防止在工程项目质量尚未合格时承包人就通过转让权利来实际上逃离或稀释合同中的施工义务和质量责任；第二，工程价款已经结算，是为了更好确保工程价款债权的真实和可靠，确保转让行为始终服务确保“诚信且负责”的承包人尽快实现债权利益这一目的和本源；第三，债权转让合同有效和受让人支付了合理转让款，既是为了杜绝将工程价款债权转让给违法行为人以架空法律强制性规定，也是为了确保在发包人无法支付工程价款时承包人可以通过真实转让来引入“新资金”以打开债的枷锁，还可以确保以“不变价出让工程项目”这种对既存的购房关系影响最小、成本最低的方式来实现承包人受偿。这些因素是人民法院在适用此规则时需要综合考虑的，不同案件中由于情况不一，所以对各种因素的考量和取舍可能会有不同，但是整体上应当从上述方面去考虑和把握。当然，我们也会加强对这一问题的调研和关注，确保规则的适用更加精准和有效，各级法院在审理中遇到新问题、新情况，也应及时研究和报告。

实务要点

1. 四大审查维度：工程是否合格、价款是否清晰结算、转让合同是否合法有效、受让人是否支付合理对价；

2. 无对价、低价虚假转让的，一律不支持优先受偿权；

3. 未结算、质量存疑的工程，受让人行权难度极大；

4. 债权受让前需尽调工程状态、结算资料，规避行权落空风险。

条文内容

建设工程毁损、灭失或者被征收，承包人就获得的保险金、赔偿金或者补偿金主张优先受偿的，人民法院应予支持。

官方释义

建设工程毁损、灭失或者被征收后，参照担保物权物上代位原理，《建工解释二》第二十条明确优先受偿权效力延伸至工程毁损、灭失、征收所对应的替代价值，包括保险金、赔偿金及征收补偿金等。至于在建设工程转让情形下，承包人就转让款是否可以物上代位，实践中情况复杂，还涉及与执行异议之诉衔接、协调问题，本次解释暂未规定。

实务要点

1. 权利延续范围：工程毁损、灭失、征收产生的保险金、赔偿金、补偿金全部纳入优先受偿范畴；

2. 行权核心：优先受偿权随工程价值代位延续，不因实体灭失而消灭；

3. 实务操作：工程出现损毁、征收情形时，需及时向责任方、征收部门主张权利，锁定代位款项。

条文内容

建设工程施工合同约定了发包人应当给付工程价款日期，当事人因工期顺延等客观原因协商变更给付日期，承包人主张自变更后的应当给付工程价款之日起算建设工程价款优先受偿权行使期限的，人民法院应予支持。建设工程施工合同未约定发包人应当给付工程价款日期或者约定不明，但是当事人在结算协议中明确约定了应当给付工程价款日期，承包人主张自该日起算优先受偿权行使期限的，人民法院应予支持。

官方释义

《建工解释一》第四十一条规定承包人应当在合理期限内行使优先受偿权，自发包人应当给付工程价款之日最长不超过十八个月。实践中，“发包人应当给付建设工程价款之日”往往存在由于工期顺延等客观原因导致给付工程款之日被相应延后，此时如果仍按照原先合同的约定起算优先受偿权的行使期间，对承包人明显不公平。《建工解释二》第二十一条第一款规定，此种情形下当事人协商变更给付日期的，则从变更后的应当给付工程价款之日起算优先受偿权行使期限。另一方面，有的合同中当事人未约定发包人应当给付工程价款日期或者约定不明，此时如果优先受偿权行使期限迟迟不予起算，也对发包人以及发包人的其他债权人不公平，所以《建工解释二》第二十一条第二款规定，如果结算协议约定了应当给付工程价款的日期，那么就从该日起算。

实务要点

1. 协商变更付款日的，行权期限从新约定日期起算，适配工期顺延、履约变更的客观情形；

2. 原始合同无付款日期的，以结算协议约定的付款日为起算节点；

3. 实务风控：工期顺延、变更付款时间务必留存书面协议、签证、会议纪要，作为行权起算依据，避免逾期失权。

条文内容

人民法院审理建设工程合同纠纷案件中发现违法发包、转包、违法分包及资质借用等违法行为或者建设工程存在严重质量问题的，应当及时将相关情况、问题线索、证据等通报、移送有关建设行政主管部门；涉嫌犯罪的，应当将涉嫌犯罪线索移送侦查机关。

官方释义

建筑法禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人以本企业的名义承揽工程，包括参与投标、订立合同、办理有关施工手续、从事施工等活动。资质借用的表现形式多种多样，包括但不限于：建筑施工企业允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照；建筑施工企业转让、出借资质证书；名为内部承包、合作经营或联营、个人承包、专业分包或者劳务分包实为资质借用行为。近年来还出现“加盟分公司”形式的资质借用的现象。简言之，出借资质的建筑施工企业只出“名”、不干“活”、还收费。为遏制建筑施工企业资质借用乱象，保证建设工程质量，根据《建工解释二》第三条第一款的规定，人民法院应当认定各种形式的资质借用协议无效，且出借资质的建筑施工企业基于无效的资质借用协议主张借用费、使用费的，不仅一律不予支持，人民法院还应当依照本解释第二十二条规定及时将相关情况、问题线索、证据等通报、移送建设行政主管部门依法查处。

实务要点

1. 追责范围全覆盖：违法发包、转包、违法分包、资质挂靠、重大工程质量问题均属于移送范畴；

2. 追责层级双轨：一般行政违规移送住建主管部门，涉嫌刑事犯罪的移送侦查机关；

3. 企业重大风控提示：涉诉建工案件中暴露的违规行为，不再仅承担民事责任，同步触发行政处罚、信用惩戒甚至刑事追责，合规压力大幅升级。

实务要点

1. 生效时间：2026年6月30日；

2. 适用范围：新规施行后新受理的一审案件；

3. 效力优先级：本解释优于既往所有建工司法解释，冲突条文一律以本次新规为准。