发布时间：2024年10月25日
申请人是XX建筑物的使用人，申请人与被申请人签订了租赁合同，被申请人承租该建筑物楼顶用于建设通信基站铁塔，该通信基站铁塔占地20平米，租赁期限为2019年9月1日至2020年8月31日，年付租金49,919.63元，电费以实际发生额另行支付。合同中约定，合同到期不再续签时，如被申请人至合同到期仍未拆除通信设施，申请人有权要求被申请人支付超出租赁期限的占地费用。计算标准以本合同的约定折算日租金，由被申请人向申请人支付延期费用。同时还约定，合同到期不再续签时，被申请人应将申请人土地（地面以上部分）、房屋楼顶等建设通信设施部位恢复原状。同时还约定，合同到期不再续签时，申请人应给予被申请人合理时限拆除通信设施，申请人不得以任何理由阻止被申请人及其第三方通信运营商拆除其通信设施，但被申请人拖欠租金、电费的情况除外。该合同履行期满后，双方因故没有续签新的租赁合同。被申请人拖欠支付占用费、电费至今，现被申请人的基站设备已拆除完毕堆放在涉案房屋屋顶，被申请人曾试图搬离其基站设备，因遭到申请人的阻挠而未果。
现申请人主张被申请人应1.将建在申请人屋顶的通信基站铁塔拆除,并将屋顶恢复原状；2.支付申请人占地费62,399.54元，电费29,837.63元，屋面维修费98,150元，以上共计190,387.17元。被申请人则称，申请人阻挠其拆除设施，应以实际断电的时间为准，确认被申请人支付占用期间的使用费、电费。另，被申请人同意按照原合同标准支付2020年9月1日至2020年9月10日的占用费，同意支付抄表时间为2020年4月23日至2020年7月17日的电费18,540元。目前双方就拆除房顶通信设施问题各持己见，故申请人呈诉。
1.租赁合同到期之后被申请人是否应当支付占有使用费，占有使用费的支付标准；
2.屋面维修费的产生是否与被申请人有关，其是否应当支付；
3.被申请人应当负担的电费金额。
（一） 被申请人于本裁决书送达之日起10日内，拆除其建在申请人屋顶的通信基站，并将屋顶恢复原状；
（二） 被申请人于本裁决书送达之日起10日内向申请人支付自2020年9月1日至2021年12月1日占有使用费31,893.11元、电费18,540元 ；
（三） 驳回申请人的其他仲裁请求。
1.关于合同效力、性质的认定意见及理由
参考《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。”仲裁庭认为，合同由申请人与被申请人签署，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，不损害他人合法权益，具有法律效力。合同是考量当事人权利义务的基础，其上载明双方合意的各自权利义务内容即为仲裁庭裁决的基本事实基础。因此上述合同应作为认定本案事实和判定双方权利义务的依据。
2.关于申请人请求被申请人将建在申请人屋顶的通信基站铁塔拆除,并将屋顶恢复原状的裁决意见及理由
仲裁庭认为，申请人与被申请人签订合同的履行期限已经届满，依据双方合同的约定，合同到期不再续签时，被申请人应将申请人土地（地面以上部分）、房屋楼顶等建设通信设施部位恢复原状。被申请人庭审中也明确表示，同意按照合同的约定，拆除屋顶的通信基站铁塔,并将屋顶恢复原状。仲裁庭充分注意到，被申请人拆除屋顶通信基站铁塔的同时申请人要给予必要的配合，以保证施工顺利完成。
3.关于申请人请求被申请人支付占地费62,399.54元，电费29,837.63元，屋面维修费98,150元的裁决意见及理由
（1）关于占地费问题
仲裁庭认为，合同约定了到期不再续签时，申请人应给予被申请人合理时限拆除通信设施，申请人不得以任何理由阻止被申请人及其第三方通信运营商拆除其通信设施，但被申请人拖欠租金、电费的情况除外。现被申请人截至目前租赁期内的电费尚未支付，故申请人拒绝被申请人拆除及搬离通信设施符合合同约定。合同同时也约定了合同到期不再续签时，如被申请人至合同到期仍未拆除通信设施，申请人有权要求被申请人支付超出租赁期限的占地费用。到目前为止被申请人的通信基站铁塔仍然占用屋顶，故根据双方的约定，被申请人应该支付占用期间的费用。
但是，虽然按照约定被申请人拖欠支付电费，申请人可以拒绝其拆除基站，但申请人也应当积极采取仲裁方式主张费用，而不是继续扣留基站导致持续产生占用费，因此双方在占用费的发生问题上均有责任。因被申请人同意按照原合同标准支付2020年9月1日至2020年9月10日的占用费，故仲裁庭予以认可。申请人于2020年9月10日断电，造成被申请人实际无法使用其基站及附属设施，因此仲裁庭认为自2020年9月11日起的占用费双方应共同负担。经仲裁庭核算，2020年9月1日至2020年9月10日的占用费为1,386.66元，2020年9月11日至2021年12月1日的占用费被申请人应当负担的部分为30,506.45元。综上，2020年9月1日至2021年12月1日被申请人应当支付申请人占用费31,893.11元。
（2）关于电费问题
庭审中，申请人主张电费29,837.63元，并提交了相关证据，申请人提交的电费原始凭分割单证显示为18,540元，两张天津增值税发票分别为6,581.36元、4,716.27元，被申请人对18,540元表示认可，对6,581.36元、4,716.27元认为无法显示系申请人缴纳的被申请人使用的电表。仲裁庭认为，对于被申请人认可的18,540元应予认定，对于6,581.36元、4,716.27元的两笔系天津增值税发票，无法显示系被申请人实际发生的电费费用，故仲裁庭不予认定。
（3）关于屋面维修费98,150元问题
仲裁庭认为，首先，申请人与被申请人合同中约定的通信机房面积为20平方米，而申请人提供的天津市小型建设工程施工合同的面积为1,300平方米。现申请人以1,300平方米、总工程款98,150元向被申请人主张权利，显然有悖事实及法律依据。其次，申请人未能充分举证证明涉案房屋屋顶需要维修与被申请人行为的关联性，即未能举证证明被申请人的租赁行为对涉案房屋屋顶造成损坏。综上，仲裁庭对该项主张不予支持。
首先，关于占有使用费的问题。本案租赁合同到期之后占有使用费的产生，原因在于出租方认为承租方损坏了租赁物，要求赔偿维修损失，而承租方认为该维修费用与自己承租行为无关不同意支付，所以出租方扣押了承租方位于租赁物内的物品设施，从而导致占有使用费的持续产生。出租方能够扣押承租方物品设施的依据在于合同约定了“申请人不得以任何理由阻止被申请人及其第三方通信运营商拆除其通信设施，但被申请人拖欠租金、电费的情况除外”。而承租方确实拖欠了电费，其中的原因也很好理解，即出租方解除扣押的条件是承租方支付维修费、占有使用费及电费，而承租方不认为自己应当支付维修费及占有使用费，电费数额也不认可，故索性一概不支付，也并未积极通过诉讼或仲裁的方式阻止损失扩大。但是承租方或许忽略了合同的约定，即只要己方拖欠电费，出租方即有权扣押租赁物及设施。在本案中可以发现，承租方在合同到期之后的2020年9月10日起就不再具备使用租赁物的条件，因此负担占有使用费的裁决结果对于承租方来说未免可惜。因此，租赁合同的双方尤其是承租方在签订租赁合同时首先要严查合同条款，发现对己方不利的条款及时提出并修改，签订合同后合同履行过程中，做出权利义务处分决定时也要考虑合同的相关约定，避免踩到合同约定的禁区。
其次，关于电费和维修费的问题。在本案中，仲裁庭是以申请人提供的证据为依据来确定支持其主张的多少，而被申请人实际使用了多少电费、房屋损坏到底和被申请人实际上有没有因果关系我们不得而知，仲裁庭只能根据现有证据做出至少依据已知信息是公正的判断。因此，诉讼或仲裁在实质上都是证据战，这提示在合同履行过程中要留存好相关的证据，在面临诉讼或仲裁时要最大化收集现有证据，并且梳理清楚形成闭环证据链条。
最后，诉讼或仲裁永远是权利保护的最后一道防线，更鼓励在合同履行过程中通过和平方式解决纠纷。合同双方都应当明白，选择诉讼或仲裁意味着要付出更大的时间与金钱成本，秉持诚实原则积极沟通解决纠纷，化干戈为玉帛，才是更容易达到双赢的一种方式。