发布时间：2024年09月30日
申请人虞XX与被申请人XX有限公司于2020年1月19日签订XX楼宇认购合约，于2020年3月30日签订《XX市商品房买卖合同》（下称《商品房买卖合同》），申请人于当天支付购房款489,781元，契税和专项维修基金38,488.56元（由被申请人开具收据）。后因申请人收入证明无法达到贷款条件，贷款未能办理完成。
2020年5月19日，被申请人向申请人发出通知，要求申请人履行合同，支付剩余购房款。2020年5月23日，申请人向被申请人发出退房告知，要求解除合同。
申请人本请求主张：2020年1月19日，申请人虞XX、被申请人XX有限公司双方签订认购合同，由申请人购买被申请人开发销售的房屋，购买方式为按揭贷款。被申请人向申请人收集了办理贷款的全部材料，经被申请人审核，认为申请人符合贷款条件，2020年3月30日，申、被双方签订《商品房买卖合同》，申请人于当天支付购房款489,781元，契税和专项维修基金共计38,488.56元。之后申请人按被申请人要求提交材料，因信贷政策调整，银行无法批贷，申请人提供的材料不符合贷款条件。2020年5月19日被申请人向申请人邮寄通知函，要求申请人向其提交所欠资料用于办理银行按揭贷款手续，否则承担违约责任，但申请人是因为客观条件不符合贷款要求；后申请人多次于被申请人协商解除合同退房事宜，于2020年5月23日按被申请人要求，向其递交了书面的退房告知，要求解除合同。被申请人签收之后，拒绝返还申请人交付的相关款项。
后申请人虞XX增加诉讼请求，请求解除《补充合同：附件六》，增加请求的仲裁费由被申请人承担。申请人认为2019年1月19日申请人被签订认购合同之前，被申请人的工作人员告知申请人办理购房按揭贷款资料全部由被申请人审核通过之后，由被方代为办理按揭手续，认购合同约定，后申请人按被方的要求提供了全部办理资料，被申请人审核之后，告知申请人符合贷款条件后双方才签订了正式合同。
关于附件六《补充协议》，在被申请人处签订合同时，被申请人并未告知里面夹杂着附件六，更没有提请申请人注意合同内容，签订之后，相关合同全部由被申请人取走，说用于按揭贷款所需，2020年4月7日双方在银行办理按揭时，发现申请人不符合贷款条件。该《补充协议》系被申请人以欺诈手段使被申请人违背真实意思的情况下签订的，协议是格式合同，内容显示公平。
申请人请求裁决：1.解除申请人与被申请人2020年3月20日签订的《商品房买卖合同》；2.被申请人返还申请人已付款房款489,781元及其利息（利息以489,781元为本金，按照银行贷款利率支付自2020年3月20日起至被申请人实际给付之日的利息暂计算至2020年6月5日为3,906元）；3.被申请人返还申请人已支付的契税和专项维修基金共计38,488.56元；4.被申请人向申请人支付律师代理费20,000元；5.被申请人承担本案仲裁费用。6.裁决撤销申请人与被申请人签订的《附件六：补充合同》；
（二）被申请人对本请求的抗辩意见：1.被申请人不存在违约行为，申请人要求解除双方签订的《商品房买卖合同》无法律和合同依据，申请人第1项仲裁请求不成立。但鉴于在本案反请求中，被申请人已基于申请人逾期支付购房款的违约行为而主张解除合同，因此，被申请人同意解除合同，但不同意申请人主张的解除理由，且要求申请人承担合同解除的违约责任。2.在合同解除后，被申请人同意按合同约定，在扣除申请人应支付的违约金等应付费用后，将剩余购房款予以返还。但申请人要求支付利息损失的请求无事实和合同依据，被申请人不同意支付。3.被申请人仅是代为收取契税和专项维修基金，由于申请人的贷款问题导致的合同尚未完成备案，契税和专项维修基金尚未支付主管机关，在合同依法解除后，被申请人同意将代为收取的契税和专项维修基金予以返还。4.在合同签订过程中，被申请人作为格式合同文本提供方，已经采取合理的方式提请申请人注意其中免除或者限制其责任的条款，不存在以“欺诈的手段”签订合同，申请人主张的合同撤销理由不成立，其申请人撤销合同的仲裁请求不应获得支持。5.申请人的仲裁请求无事实和法律依据，其应自行负担律师费和仲裁费，被申请人不具支付义务。综上，申请人的仲裁请求无事实和法律依据，请求仲裁庭依法予以驳回。
被申请人反请求主张：反请求被申请人以其“客观条件不符合贷款要求”为由，已向贵会提请仲裁，请求解除双方于2020年3月30日签订的《XXX市商品房买卖合同》，并主张反请求申请人向其返还已付购房款、支付利息和律师费、负担仲裁费等。但是，反请求被申请人主张的仲裁请求和依据事实理由并不成立。《商品房买卖合同》实际履行事实是:尽管经反请求申请人多次催促，反请求被申请人违反《商品房买卖合同》约定，除支付首付款489,781元外，其余1130,000元合同价款未在《商品房买卖合同》签订日起60日内支付至反请求申请人账户，且逾期已超30日，属反请求被申请人单方严重违约。
综上，反请求申请人作为守约方，依《中华人民共和国仲裁法》第21条、第27条，贵会《仲裁暂行规则》第19条规定，提出如上仲裁反请求，主张因反请求被申请人单方严重违约解除《商品房买卖合同》,反请求被申请人应按合同支付该商品房总价款20%违约金。同时，因《商品房买卖合同》采用网签制，解除合同还须反请求被申请人到主管部门办理该房屋的天津市商品房销售管理系统退网手续，注销天津市商品房备案手续，注销天津市房屋登记证明以及退还税费与维修基金。
被申请人请求裁决：1.解除双方于2020年3月30日签订的《商品房买卖合同》；2.反请求被申请人向申请人支付违约金323,956.20元；3.反请求被申请人配合反请人申请人共同到主管部门办理天津市商品房销售管理系统退网手续，注销天津市商品房备案手续，注销天津市房屋登记证明，退还税费和维修基金；4.反请求被申请人承担本案反请求以及本请求的律师费45,596元和仲裁费用。
（四）申请人对反请求的抗辩意见：对于被申请人提出的仲裁反请求1，同意解除买卖合同。对于反请求2，申请人不认可，申请人认为合同履行过程中被申请人存在违约行为，导致合同目的不能实现，而申请人在履行过程中无违约行为，另外双方签订的补充合同属于格式合同显示公平，不应作为违约责任的依据；最后申请人认为违约金的性质应当以补偿性为主。双方合同的解除，没有给被申请人造成任何损失，故被申请人要求按照总房价的20%计算违约金明显过高，而在补充协议里约定被申请人无论因何原因违约导致合同无法履行，其最高承担不超过5%房款的违约金，双方权利义务明显不公。对于反请求3，申请人同意配合办理相关手续，税费和维修基金被申请人应该退还给申请人。对于反请求4,申请人不同意支付被申请人的律师费以及仲裁费，被申请人应该自行负担。
申请人是否要承担解除合同的违约责任；违约金数额是否可以依申请予以调整。
1.解除申请人与被申请人签订的《XXX市商品房买卖合同》及附件六《补充协议》；
2.被申请人于本裁决送达之日起10日内，返还申请人首付款489,781元；申请人本裁决送达之日起10日内，向被申请人支付违约金50,000元；
以上两项合计，本裁决送达之日起10日内，由被申请人支付给申请人439,781元；
3.本裁决送达之日起10日内，申请人配合被申请人到主管部门办理商品房销售管理系统退房后续、注销商品房备案手续、注销房屋登记证明；
4.本裁决送达之日起10日内，被申请人配合申请人办理退还契税和维修基金，共计38,488.56元；
5.驳回申请人的其他仲裁本请求；
6.驳回被申请人其他仲裁反请求。
仲裁庭认为：首先，对合同进行形式审查，该合同系由申请人和被申请人共同签章，为双方真实的意思表示；其次，对合同进行实质审查，该合同内容不损害国家、集体或者第三人利益和社会公共利益，不违反法律和行政法规的强制性规定，且符合《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定。因此，仲裁庭认为涉案合同具有法律效力。
申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，均真实合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”双方在庭审中均主张解除合同，故对双方解除合同的请求予以支持。另，申请人增加、变更仲裁请求，请求撤销《附件六：补充合同》，庭审中申请人未能证明《附件六：补充合同》系以欺诈的手段订立的，该补充合同也不具备其他可撤销的条件，对于申请人撤销《附件六：补充合同》的申请不予支持。因此，本案的争议焦点为，申请人是否要承担解除合同的违约责任。
仲裁庭认为，依据《商品房买卖合同》第四条第二款约定，申请人应于2020年4月6日前将一次性支付首付款489,781元，其余购房款办理银行贷款；同时双方签订的《补充协议》第三条第五款约定，申请人应当在《购房合同》签署之日起60日内将贷款办理完毕，否则应承担违约责任。
本案中，申请人交付购房首付款后并未按约定在《购房合同》签署之日起60日内办理完毕银行贷款，申请人抗辩是因银行信贷政策调整和被申请人的原因导致不能在约定时间内办理办理完毕贷款，其不应当承担违约责任。
关于被申请人是否应承担未按约定办理银行贷款的违约责任，仲裁庭认为，被申请人作为房地产开发商，虽根据交易惯例被申请人协助将资料提供给银行进行初审，但能否办理银行贷款不是被申请人所能决定，办理银行贷款亦不是被申请人的合同责任，最终未能办理贷款亦并非因其原因导致，且本案所涉房屋买卖合同约定通过按揭贷款支付剩余款项也仅仅是申请人履行付款义务的一种方式，而非为必须方式，申请人在无法办理按揭贷款的情况下，仍可以采取其他方式支付剩余的购房款；加之承担违约责任的前提是未按合同约定履行义务或履行合同义务不符合约定，如不具备法定或约定的免责事由，则并不影响违约责任的承担。因此，申请人应当承担未能办理贷款支付房款的违约责任。
另，因双方在庭审中均同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。"的规定，故被申请人应当将基于合同收取申请人的购房款489,781元退还申请人。申请人应配合被申请人到主管部门办理商品房销售管理系统退房后续、注销商品房备案手续、注销房屋登记证明。被申请人同时须配合申请人办理退还契税和维修基金。
就申请人应支付违约金的数额问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。"第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。"《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决"。鉴于申请人提出被申请人主张的违约金过高，且被申请人未提交证据证明其损失，本仲裁庭酌情认定申请人向被申请人支付违约金50,000元。
对于申请人主张的律师费问题，因申请人存在违约，就申请人请求由被申请人承担律师费的请求不予支持。对于被申请人主张的律师费问题，被申请人向仲裁庭提交了《委托合同》、发票和汇款回单书证证据予以证明，但是汇款回单注明的用途是“诉讼费”，虽然被申请人在庭后提交书面证明，确认系公司财务人员因理解有误而标注错误，但是仅凭自行出具确认书并不能证明实际支付的律师费，还应提交相应客观证据，证明费用实际产生的客观确定性，故对于该项请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、一百零七条、一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，仲裁庭裁决：解除申请人与被申请人签订的《天津市商品房买卖合同》及附件六；被申请人应返还申请人首付款489,781元；申请人向被申请人支付违约金50,000元；申请人配合被申请人到主管部门办理商品房销售管理系统退房后续、注销商品房备案手续、注销房屋登记证明；被申请人配合申请人办理退还契税和维修基金共计38,488.56。
3.关于仲裁费负担的裁决意见及理由
根据支持比例负担的原则，本案本请求仲裁费17,302元，由申请人负担911元，被申请人负担18,213元。本案反请求仲裁费13,650元，由申请人负担4,095元，由被申请人负担9,555元。
合同作为当事人双方权利义务的依据，当事人应当按照诚实信用原则和全面履行原则履行合同。本案中，双方商品房买卖合同约定，申请人应交付购房首付款后并未按约定的期限办理完毕银行贷款。虽然根据交易惯例，在按揭贷款办理过程中被申请人作为房地产开发商，可协助将资料提供给银行进行初审，但能否办理银行贷款不是开发商所能决定，办理银行贷款亦不是开发商的合同责任。本案中最终未能办理贷款亦并非因开发商原因导致，申请人因自身原因无法如期办理按揭贷款，且申请人并未采取其他方式支付剩余的购房款，应当承担违约责任。
其次，本案涉及的违约金是否调整问题，在实践中当事人一方主张合同约定的违约金标准过高或者过低，请求仲裁庭依法予以调整的情况也较为常见。对于此类情求，仲裁庭应根据合同性质、目的、违约原因及后果等具体情形及裁判可能产生的社会影响，兼顾公平、诚信原则，审慎地作出裁决。本案属于商品房买卖合同纠纷，由于实践中购房者与开发商所签订的商品房合同系开发商事先拟定好的格式合同，在确定违约责任方面，购房者基本上处于弱势地位，违约金的条款对应的双方责任可能不对等，对于违约金条款的适用不应简单机械。因此对于本案申请人主张的违约金过高请求降低的请求，仲裁庭考虑到本案的实际情况以及被申请人未提交证据证明其损失，酌情予以调整违约金的数额是合理的。